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韩国的楼市已贯串跌了一年。最热的首尔房价早已暴跌超30%，部分区域房价跌了40%，成交量更是暴跌70%。

这在2021年是无法思象的。其时辰，韩国房价通盘狂飙，五年平均涨幅80%，首尔房价一度跳动15万元东谈主民币/平方米，高居全球第二。

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这狂热到狂跌的背后，是一个有韩国脾性的老故事——杠杆游戏。

2016年欧债危机膨大到韩国出口需求，韩国将基准利率由3.25%下调至1.25%，成为这轮房地产上行的伊始。而2020年疫情的爆发，韩国更是将基准利率降到了0.5%。韩国房价径直飞起。

韩国房价“越调越涨”背后不仅是炒房房主的贪念、平凡全球的惊慌、外洋投资者的兴风作浪，还有韩国的脾性轨制——传贳（shi，第四声）房，也叫全租房轨制，它让无数东谈主对加杠杆买房趋之若鹜，为房价助涨助跌。

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全租房轨制，等于房客按照房价的一定比例（一般在50%-80%傍边），给了房主押金，就不错“免费”住，毋庸再交房租。一般是两年为期，房客退房，房主全数退还押金。

例如来说，在首尔，月租一套公寓如何也得需要五六千元东谈主民币。然则，若是去银行贷款付全租押金租房，每月所需要支付的利息，只消平凡月租的1/4，甚而更低。

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说它是租房模式，但骨子上，这是一种贷款，那一大笔押金等于房主向房客借的钱，以屋子作念典质，支付利息的口头等于给房客免房钱。

看起来两边齐受益的策略，其实粉饰强大风险。房主拿到押金笃定是要去投资，而房地产仍是不二之选，也把房价炒了起来。租客靠着银行给的贷款不错“首付”押金“免费”住房，本以为不错攒点钱我方买房，但愈发高的房价老是可望弗成及，只可不时“传贳”。

就在楼市参与者握住加杠杆的基础上，加息又下了一剂猛药。2021年8月至2022年7月，韩国六次加息。随之，贷款利率上升，买房的东谈主还贷本钱有所加多。而那些从银行贷款租房的东谈主，职守也加剧，转向平凡的月租房。但当租客思退租，向房主要回全部押金时，好多房主因为齐是“投契炒房”（拿着A租客的押金付B房的首付，B房的押金付C房的首付……），无法反璧押金，只可选拔卖房，卖房的越来越多，这么房价就会越来越低。群众齐抢着卖，房地产泡沫便启动翻脸。

之前曾有媒体曝出，有炒房客靠着传贳口头在首尔买了280套屋子，最终由于杠杆加太多，资金链断裂，引爆了一颗巨雷，房主径直隐匿，导致数百名租客终身的积攒片霎之间化为子虚。

但这齐仅仅冰山一角。有大家预测，韩邦本年还会发生更多、限制更大的传贳骗取，预测会产生1兆八千亿元的耗费。

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不仅买房的平凡东谈主在杠杆中迷失，韩国房地产缔造商的金融链条也濒临着崩盘危急。

媒体征引拜访指出，韩国30家大型建筑企业中有11家的欠债率跳动200%。韩国银行拜访亦线路，已有约36％的房地产上市缔造商的交易利润总共无法偿还利息，韩国房地产依然堕入流动性危机。

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同期，韩国金融究诘院论述线路，由于利率长久保捏在低位，房地产影子金融（游离于银行系统以外，不受健全法例轨制规定的房产基金、信赖和名堂融资贷款等房产金融投财富品）已达到750万亿韩元，刷新历史最高记载，比2018年末加多88.6%之多。

可跟着阛阓景气急转直下和利率飙升影响，适度客岁9月底，影子金融系统的房地产名堂融资拖欠率在9个月内飞腾了2倍以上。可怕的是，这些影子金融机构和银行系统也存在大齐的过桥交游，一朝出现问题，风险可能传导至通盘金融体系。

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恰是意志到这么的风险，韩国政府采选法子飞速鼓吹“反阛阓策略”的普通化。韩国总统尹锡悦曾条目寻找房地产阛阓软着陆的决议。有分析东谈主士以为，韩国房价本年将触底反弹，来岁有可能还原到客岁1月的水平。当今看，本年4月启动，韩国房价的跌幅较此前放缓。

但分析指出，韩国房地产阛阓令东谈主担忧的身分不是价钱过高，而是增长久景疲软、房地产关系贷款激增、利率相对较高。例如，当今韩国的家庭欠债杠杆（占GDP）依然达到了108%，远高于好意思国、中国、日本、欧元区76-60%傍边的水平，这对阛阓预期需求会酿成很大负面影响。

是以，思要系统性处理楼市问题，韩国要走的路还有很长。

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起原 | 羊城晚报·羊城派

撰文 | 冷爽

责编 | 林丽爱

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剪辑：冷爽

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